Una delle parole che al giorno d’oggi ci terrorizza maggiormente (insieme a topo, serpente, partenza e missione) è MUTUO (provate a contraddirmi!). Il terrore che ci assale quando ci dobbiamo avvicinare ad una banca per fare una consulenza, in prossimità dell’acquisto di una casa, è quasi paragonabile a quando la nostra metà in Divisa ci fa sedere sul divano per dirci: <parto per sei mesi!>
La differenza di base sta nel fatto che tutte le missioni iniziano e finiscono nell’arco di qualche mese, mentre il mutuo sarà nostro fedele a fidato “compagno” praticamente per il resto della nostra vita. Nella selva delle informazioni da cui siamo bombardati, si rischia di perdere la retta via e ritrovarsi, dopo alcune consulenze, ancora più confusi di prima. Abbiamo quindi deciso di aiutarvi, nel più semplice dei modi, a districarvi in un mondo che dobbiamo, ahimè, cercare di conoscere il meglio possibile per non ritrovarci con un “compagno traditore” fra qualche anno!
Partiamo innanzitutto da cosa è un mutuo: il Codice Civile italiano lo definisce come un contratto in cui una parte (generalmente le nostre famigerate nemiche banche) presta all’altra (generalmente noi ignari acquirenti che sogniamo la “capanna” dei “due cuori e una capanna”) una somma di denaro che verrà restituita in un determinato periodo di tempo con determinati interessi. A garanzia che questa restituzione avvenga la banca ipoteca la casa: come a dire -se non mi restituisci il mio denaro io, come pegno, mi prendo la tua casa! Fin qui tutto tranquillo. Ma cosa succede quando il funzionario della banca inizia a parlare arabo dicendo parole tipo Eurirs, Euribor, Spread, Ipoteca legale, garanzie, fideiussioni ecc.ecc. ?
Partiamo dal presupposto che le banche sono dei veri e propri commercianti: acquistano il denaro dalla Banca Centrale Europea e lo rivendono agli acquirenti caricandolo del loro guadagno. Ecco: il loro guadagno è lo Spread (comunemente chiamato tasso di interesse). Ma in base a quali parametri il denaro viene rivenduto? Bene, qui entrano in gioco altre due paroline magiche: Eurirs ed Euribor. Il primo è il tasso di interesse deciso dalla Banca Centrale Europea a cui sono legati i mutui a tasso fisso, l’Euribor invece lega i mutui a tasso variabile. In poche parole: Eurirs+spread = la nostra rata di mutuo a tasso fisso, Euribor+spread= la nostra rata di mutuo a tasso variabile.
Ma come si sceglie il più vantaggioso fra l’uno e l’altro?
Partiamo dal presupposto che il mutuo a tasso fisso dà la certezza di pagare sempre la stessa rata per tutti i mille anni in cui ci siamo legati alla Banca, mentre per quello variabile saremo noi a dover tenere un po’ sotto controllo l’andamento del mercato. Già, perchè l’Euribor varia ogni 3/6 mesi (in maniera impercettibile naturalmente) ma questo fa di conseguenza variare la nostra rata.
In cambio, però, solitamente con il tasso variabile il debito viene scontato più velocemente e si pagano meno interessi (soprattutto nei primi anni). Naturalmente il mercato è un’altalena, quindi a periodi di grande convenienza del tasso variabile (come questo che noi stiamo vivendo in cui l’Euribor è davvero ridicolo) corrispondono periodi di innalzamento (come accaduto circa 3 anni fa in cui l’Euribor aveva sfiorato tassi usurai). Ma i cambiamenti vanno e vengono nell’arco di tempi non troppo lunghi (l’innalzamento può durare un annetto), poi, inevitabilmente ad essi conseguono periodi di grande convenienza per il tasso variabile.
A questo bisogna aggiungere anche delle considerazioni personali: solitamente chi ha un lavoro a stipendio fisso preferisce la “serenità” di conoscere la propria rata in anticipo e di non doversi preoccupare di eventuali cambiamenti, così come i professionisti preferiscono il variabile: meno interessi ma con la possibilità comunque, data da uno stipendio adeguato alle proprie prestazioni, di poter far fronte a innalzamenti momentanei della rata.
Detto tutto questo bisogna ricordare che oggi esistono due strumenti bellissimi che si chiamano surroga e rinegoziazione: nella surroga una banca sostituisce l’altra (a costo zero per il cliente secondo la Legge Bersani) perchè il cliente ha trovato una maggiore convenienza; con la rinegoziazione, invece, il cliente ristabilisce le “regole del contratto” (durata, spread, rata) sempre a costo zero ma senza cambiare banca.
Tutto questo per dire che anche se si parte con un determinato tipo di mutuo, nell’arco del tempo si potrà optare per altre soluzioni a seconda di ciò che il mercato offre.
Potremmo continuare a parlare per ore, ma queste sono le informazioni base per avvicinarci ad una banca senza doverci portare dietro i sali!
Ricordate anche che il mercato offre le figure dei mediatori creditizi (non legati ad un singolo istituto di credito e iscritti all’apposito albo) in grado di fornirci tutto l’aiuto e le delucidazioni di cui abbiamo bisogno.
A questo punto non ci resta che augurarvi un grosso in bocca al lupo (ma solo per non dovervi dire in bocca alle banche!).
Per qualunque delucidazione o richiesta in merito a questo articolo a all’ambito immobiliare – affitti, acquisti, ricerca, consulenze casa – potete rivolgervi alla nostra consulente immobiliare Dott.ssa Luana Fiorenza scrivendo a amdimmobiliare@yahoo.it .
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